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成都双流:集体土地上的民营工业园

——成都蛟龙(工业)港调查报告

 

    总部位于成都市双流县的成都蛟龙(工业)港,是一个由民营企业家在集体建设用地上兴办的、专为中小制造加工企业提供厂房出租、融资担保、政务代办等服务的小型工业园区。虽然是民办,土地也非国有,蛟龙港却私毫不比国有工业园区差:蛟龙港自成立以来,在成都建有两个园区——蛟龙港双流园区和蛟龙港青羊园区。蛟龙港双流园区紧邻双流县城和双流国际机场,总面积4.36平方公里,2004年开工建设,现有厂房230万平方米,满园入驻企业800多家,2014年产值182亿,税收3.75亿元,吸纳就业10万人;蛟龙港青羊园区位于成都市三环外、外环内的青羊区文家乡,总面积1.26平方公里,现有厂房面积40万平方米,20006月兴建,目前有企业400多家,2014年产值60亿元,税收1.2亿元,吸纳就业3万人。

  蛟龙港是名符其实的“中小企业之家”,据统计,蛟龙港双流园区的800多家企业中,小企业占了60%,有做门窗、刀具、阀门、办公家具的,也有生产电动车、自动化设备、精密仪器、医疗器械的,规模***小的企业员工不到20人,全是国有工业园区瞧不上的小角色。但这些中小企业在蛟龙港里却找到了一个安身发展之处:比如蛟龙港双流园区内******的企业尚志鞋业,从***初的不到100个工人发展到如今的4000号员工,年产值8亿、税收3000万。

  那么,这些中小企业在进入蛟龙港之前,到底面临着什么样的生存困境?蛟龙港又是通过怎样的运作方式把这些中小企业聚集起来的?蛟龙港本身又是如何经营的?还面临着哪些需要重点解决的体制障碍?带着这些问题,国家发改委城市和小城镇改革发展中心近期专赴成都对蛟龙港进行了专题调研,现将所了解的情况整理汇报如下。

  一、主要做法

  蛟龙港之所以能够生存,关键在于其低成本的土地使用方式和专业化的园区服务。

  (一)租用(或作价入股)集体土地,降低园区用地成本

  目前,蛟龙港普遍采用土地作价入股发放固定股息的形式租用农民土地:每亩算1股,入股期限60年(备注:农民共两个承包期,每个承包期为30年,两个承包期为60年),固定股息按600公斤大米/亩的市场价格标准支付,青羊园区以2000年为基期、双流园区以2004年为基期,以后每3年递增5%。截止2014年底,蛟龙港平均支付给每个农户的亩均股息外加额外的年终分红已达3300元。通过按年支付租金而不是一次性购买,一次性巨大的土地投资就分散成了每年分摊的费用,蛟龙港的建园门槛大大降低。

  (二)出租而不是一次性转让厂房,降低中小企业落地成本

  企业在签订协议并缴纳保证金后,蛟龙港根据其相应的需求修建标准厂房出租,租期一般5年,按月收租。目前,保证金为4万元/每千平米,平均月租金每平米10-15元。由于厂房是租赁而不是出售,极大地节约了中小企业获得厂房的成本。对中小企业而言,得一处2000平米的标准厂房,只需先预付8万元定金,以后每月支付2-3万元的租金, 100天就可以拿到蛟龙港代建的厂房开工生产。现在排队的企业已经不用等了,直接可以在其它企业腾空的厂房里开工生产。

  (三)合理利用土地资源共建基础设施

  企业所需厂房以及生产生活所需的水、电、气、道路、通讯、绿化、污水处理等基础设施均由蛟龙港投资建设、统一规划、连片开发,实行基础设施共用,大大节约了土地资源,提高了基础设施的综合利用率,降低了单个企业的投资成本和资金投入的风险。下一步,蛟龙港将实施促进产业转型升级的重点项目之一——立体、集约、节约的“立体产业城”,仅利用300亩土地立体建设高16层、建筑面积达200万㎡的高层厂房,由此可衍生出6296亩土地,在有限的土地上尽可能地挖掘土地经济价值,为中小企业发展提供更多空间。

  (四)完善园区配套服务

  一是基础设施及生活设施配套。蛟龙港为解决园区企业职工住宿问题,集中修建了租赁房供企业职工住宿,并自建了公共汽车站、学校、宾馆、商场,蛟龙港自设的港容规范管理部、消防安全部、保卫部、环卫部、绿化部、物管部等部门对进园企业实行统一管理和服务。更值得称道的是,为了让留守儿童能与在园区工作的父母生活在一起,蛟龙工业港自己投资4200万元,在园区建设了一所可容纳1600名孩子入学、设施现代化的九年制义务学校,有效解决了园区企业职工及港民子女的教育问题;二是贷款担保。蛟龙港把从国家开发银行、巨源投资公司等处获得的每年2亿贷款额度无偿转让给园内企业,单个企业申请的******额度为500万。目前园区内已有20多家企业做过担保贷款;三是政务代办。企业入驻后,跑工商、税务、消防等手续的麻烦事全由蛟龙港的行政部门协助办理,为企业省去了不少麻烦。

  (五)蛟龙港的主要收益

  蛟龙港实际支付给农民的所有租金若以每亩3300元价格计算,分摊到每平米上年租金仅4.95元。显然,在厂房租金和土地租金之间存在着巨大的收益。目前蛟龙港的可出租厂房面积共230万㎡,2014年仅厂房租金收益已达3亿,每平米单价折中按13元算年均收益达156元。此外,蛟龙港内的酒店、体育馆、电影院、沿街商铺以及各种商业配套设施每年也能带来不少收益。正在筹建的总部经济、大型城市综合体等项目竣工后,来自纯商业及总部经济的收益比重将日益加大。

  三、取得效果

  (一)园区经营良好

  尽管蛟龙港内有些企业因为“毕业”或经营不善而从园区退租,但排队和续签的企业也很多。事实上,蛟龙工业港的厂房几乎没有空过。目前园区入驻企业1200多家,企业入驻率达100%。园区年上交税收从2000年******年的不到1000万元到如今的近5亿元。据测算,蛟龙港每年投资回报率可达到8%,照此速度,10-12年可望收回56亿元的全部投资。

  (二)中小企业获得成长空间

  蛟龙港尽心竭力解中小企业之难,办中小企业***急需之事,极大地降低了单个企业的投资成本、时间成本和风险,促进了进港企业低成本进入市场,迅速成长壮大。园区有多家企业从入园初期仅几人的规模,发展成几百人乃至上千人的小型企业、中型企业。不少企业发展迅速、厂房不够用,又先后在园区租赁了第二个、第三个工厂,继续壮大工厂队伍。2001年,一个老板初来蛟龙港时开着一辆破车,车子坏在半路,黄玉蛟还去帮他推车。到现在,这个开着破车的老板现在的公司已拥有至少100辆车了!

  (三)农民充分分享土地增值收益

  双流县九江镇的一个农户(出租土地给蛟龙港)给我们算的帐很典型:现在一亩地年租金(股息加分红)约3300元,全家4亩地年收入13200元。老伴在蛟龙港环保队做清洁工,年收入约30000元。还有拆迁安置后的铺面和多余房屋出租,租金收入可观。据我们随机走访的情况看,一套70多平米的房子每月租金至少800元。随着园区的进一步发展,很多当地农民在园区内办起了各种文化娱乐和餐饮服务等第三产业,年人均收入5万元以上。

  (四)促进了人口集聚和城市发展

  良好的工作和生活环境吸引和聚集了更多的高端企业与******人才,蛟龙港常住人口由2000年的2000人上升为如今的10万人,人口密度由每平方公里不到500人上升为2.3万人;完善的生活服务才是促进园区可持续发展的关键,几年前,蛟龙港双流园区还是一块块分散的农田,村民在土地上日出而作,日落而息,收入较低。伴随着蛟龙港的开发,当年的小村落突变繁华,园区内大型超市、商场、菜市、医院、学校一应俱全,已投入使用的蛟龙港文化中心拥有电影院、娱乐厅、咖啡厅、西餐厅、自助银行、购物中心、海洋馆、能承接国际赛事的真冰场等生活配套设施,休闲广场、活水公园更为园区的居民提供了都市一样高品质的精神文化生活;在创新驱动新型工业化、新型城镇化建设过程中,蛟龙港在园区产业结构、项目配套、开发模式等方面实现了一系列转变,以发展实体经济为载体,以发展现代服务业为核心,俨然发展成为一座宜商、宜居、宜业的产城一体化聚财时尚新城,对我国工业园区、开发区在推进产业转型升级、产城互动和创新节地模式方面具有积极的引导作用和重要启示,是民营企业主动转变发展方式的生动实践。

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